1. Власникам приміщень у багатоквартирному будинку належить на праві спільної часткової власності спільне майно у багатоквартирному будинку, а саме:

1) приміщення в даному будинку, що не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного приміщення в даному будинку, у тому числі міжквартирні сходові майданчики, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, технічні поверхи, горища, підвали, в яких є інженерні комунікації, інше, що обслуговує більше одного приміщення в даному будинку обладнання (технічні підвали);

2) інші приміщення в даному будинку, що не належать окремим власникам і призначені для задоволення соціально-побутових потреб власників приміщень у цьому будинку, включаючи приміщення, призначені для організації їхнього дозвілля, культурного розвитку, дитячої творчості, занять фізичною культуроюта спортом та подібних заходів;

3) дахи, що огороджують несучі та ненесучі конструкції даного будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання (у тому числі конструкції та (або) інше обладнання, призначені для забезпечення безперешкодного доступу інвалідів до приміщень у багатоквартирному будинку), що знаходиться в даному будинку будинку за межами або всередині приміщень та обслуговуюче більше одного приміщення;

4) земельна ділянка, на якій розташована даний будинок, з елементами озеленення та благоустрою, інші призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою даного будинку та розташовані на вказаній земельній ділянці об'єкти. Межі та розмір земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, визначаються відповідно до вимог земельного законодавства та законодавства про містобудівну діяльність.

2. Власники приміщень у багатоквартирному будинку володіють, користуються та у встановлених цим Кодексом та цивільним законодавством межах розпоряджаються спільним майном у багатоквартирному будинку.

3. Зменшення розміру спільного майна у багатоквартирному будинку можливе лише за згодою всіх власників приміщень у цьому будинку шляхом його реконструкції.

4. За рішенням власників приміщень у багатоквартирному будинку, прийнятому на загальних зборах таких власників, об'єкти спільного майна у багатоквартирному будинку можуть бути передані у користування іншим особам у разі, якщо це не порушує права та законні інтереси громадян та юридичних осіб.

4.1. Пристосування спільного майна у багатоквартирному будинку для забезпечення безперешкодного доступу інвалідів до приміщень у багатоквартирному будинку відповідно до вимог, зазначених у частині 3 статті 15 цього Кодексу, допускається без рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку лише у разі, якщо такий пристрій здійснюється без залучення грошових коштіввказаних власників.

5. Земельна ділянка, на якій розташований багатоквартирний будинок, може бути обтяжена правом обмеженого користування іншими особами. Не допускається заборона встановлення обтяження земельної ділянки у разі необхідності забезпечення доступу інших осіб до об'єктів, що існували до дня набрання чинності цим Кодексом. Нове обтяження земельної ділянки правом обмеженого користування встановлюється за згодою між особою, яка потребує такого обтяження земельної ділянки, та власниками приміщень у багатоквартирному будинку. Суперечки щодо встановлення обтяження земельної ділянки правом обмеженого користування або умов такого обтяження вирішуються в судовому порядку. Публічний сервітут щодо земельної ділянки встановлюється відповідно до земельного законодавства.

6. У разі руйнування, у тому числі випадкової загибелі, зносу багатоквартирного будинкувласники приміщень у багатоквартирному будинку зберігають частку у праві спільної часткової власності на земельну ділянку, на якій розташовувався даний будинок, з елементами озеленення та благоустрою та на інші призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою даного будинку об'єкти, розташовані на вказаній земельній ділянці, відповідно до часткою у праві спільної часткової власності на спільне майно в багатоквартирному будинку на момент руйнування, у тому числі випадкової загибелі, знесення такого будинку. Зазначені власники володіють, користуються та розпоряджаються передбаченим цією частиною майном відповідно до цивільного законодавства.

Коментарі до ст. 36 ЖК РФ

1. У статті, що коментується, регулюються відносини спільної власності в багатоквартирному будинку, де приміщення (житлові та нежитлові) належать на праві власності різним суб'єктам, включаючи й публічні утворення. Крім того, питання спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку регулюються однаково у всіх багатоквартирних будинках незалежно від кількості власників, кількості приміщень у такому будинку, а також від наявності чи відсутності товариства власників житла чи будь-якої іншої організації.

2. У п. 6 Положення про визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення непридатним для проживання та багатоквартирного будинку аварійним та підлягаючим знесенню або реконструкції, затвердженого Постановою Уряду РФ від 28 січня 2006 р. N 47, говориться, що багатоквартирним будинком визнається сукупність більше квартир, що мають самостійні виходи або на земельну ділянку, прилеглу до житлового будинку, або у приміщення загального користування у такому будинку. Багатоквартирний будинокмістить у собі елементи спільного майна власників приміщень у такому будинку відповідно до житлового законодавства.

Таким чином, будівля, в якій знаходиться дві і більше квартир, вважається багатоквартирним будинком і на нього поширюються всі правила експлуатації багатоквартирного будинку.

У коментованій статті дано достатньо повний перелікоб'єктів, що входять до складу спільного майна, у тому числі приміщення, призначені для обслуговування власників житлових та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку. Затверджені Постановою Уряду РФ від 13 серпня 2006 р. N 491 Правила утримання спільного майна в багатоквартирному будинку дають ще докладніший перелік об'єктів, що входять до складу спільного майна багатоквартирного будинку (п. 2).

До складу спільного майна включаються:

а) приміщення у багатоквартирному будинку, що не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного житлового та (або) нежитлового приміщення у цьому багатоквартирному будинку (далі - приміщення загального користування), у тому числі міжквартирні сходові майданчики, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, колясочні, горища, технічні поверхи (включаючи побудовані за рахунок коштів власників приміщень вбудовані гаражі та майданчики для автомобільного транспорту, майстерні, технічні горища) та технічні підвали, в яких є інженерні комунікації, інше обслуговуюче більше одного житлового та (або) нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку обладнання (включаючи котельні, бойлерні, елеваторні вузли та інше інженерне обладнання);

в) огороджувальні несучі конструкції багатоквартирного будинку (включаючи фундаменти, несучі стіни, плити перекриттів, балконні та інші плити, несучі колони та інші огороджувальні несучі конструкції);

г) огороджувальні ненесучі конструкції багатоквартирного будинку, що обслуговують більше одного житлового та (або) нежитлового приміщення (включаючи вікна та двері приміщень загального користування, перила, парапети та інші огороджувальні ненесучі конструкції);

д) механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання, що знаходиться в багатоквартирному будинку за межами або всередині приміщень і обслуговує більше одного житлового та (або) нежитлового приміщення (квартири);

е) земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та межі якого визначені на підставі даних державного кадастрового обліку, з елементами озеленення та благоустрою;

ж) інші об'єкти, призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою багатоквартирного будинку, включаючи трансформаторні підстанції, теплові пункти, призначені для обслуговування одного багатоквартирного будинку, колективні автостоянки, гаражі, дитячі та спортивні майданчики, розташовані в межах земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок .

До складу спільного майна також включаються внутрішньобудинкові інженерні системи холодного та гарячого водо- та газопостачання, що складаються з стояків, відгалужень від стояків до першого вимикаючого пристрою, розташованого на відгалуженнях від стояків, зазначених пристроїв, що відключають, колективних (загальнобудинкових) приладів обліку холодної та гарячої води, перших запірно-регулювальних кранів на відводах внутрішньоквартирної розводки від стояків, а також механічного, електричного, санітарно-технічного та іншого обладнання, розташованого на цих мережах, внутрішньобудинкова система опалення, що складається з стояків, обігрівальних елементів, що регулює та запірної арматури, колективних (загальнобудинкових) приладів обліку теплової енергії, а також іншого обладнання, розташованого на цих мережах, внутрішньобудинкова система електропостачання, що складається з вступних шаф, вступно-розподільчих пристроїв, апаратури захисту, контролю та управління, колективних (загальнобудинкових) приладів обліку електричної енергії, поверхових щитків та шаф, освітлювальних установок приміщень загального користування, електричних установок систем димовидалення, систем автоматичної пожежної сигналізації внутрішнього протипожежного водопроводу, вантажних, пасажирських і пожежних ліфтів, пристроїв дверей під'їздів багатоквартирного будинку, що автоматично замикаються, мереж (кабелів) від зовнішнього кордону, встановленого відповідно до п. 8 цих Правил, до індивідуальних, загальних (квартирних) приладів обліку електричної енергії, а також іншого електричного обладнання, що розташоване на цих мережах.

3. У п. 8 Правил утримання спільного майна у багатоквартирному будинку говориться, що зовнішнім кордоном мереж електро-, тепло-, водопостачання та водовідведення, інформаційно-телекомунікаційних мереж (у т.ч. мереж проводного радіомовлення, кабельного телебачення, оптоволоконної мережі, ліній телефонного зв'язку та інших подібних мереж), що входять до складу спільного майна, якщо інше не встановлено законодавством РФ, є зовнішня межа стіни багатоквартирного будинку, а кордоном експлуатаційної відповідальності за наявності колективного (загальнобудинкового) приладу обліку відповідного комунального ресурсу, якщо інше не встановлено угодою власників приміщень із виконавцем комунальних послугабо ресурсопостачальною організацією є місце з'єднання колективного (загальнобудинкового) приладу обліку з відповідною інженерною мережею, що входить до багатоквартирного будинку.

Законодавець встановив, що прибудинкова територія входить до складу спільного майна та відповідно до складу спільного майна входять об'єкти, розташовані на цій території, які призначені для обслуговування будинку. Але якщо трансформаторні підстанції, теплові пункти, призначені обслуговування одного багатоквартирного будинку, входять до складу спільного майна, то мережі електро- і теплопостачання, що виходять з цих об'єктів, також входять до складу спільного майна, незважаючи на те що розташовані до зовнішньої стіни будинку.

Зовнішньою межею мереж газопостачання, що входять до складу спільного майна, є місце з'єднання першого запірного пристрою із зовнішньою газорозподільною мережею.

4. До складу спільного майна у багатоквартирному будинку включається і земельна ділянка, на якій знаходиться зазначений будинок, з елементами озеленення та благоустрою. Проте межі земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, не завжди встановлені.

У ч. 2 ст. 36 ЗК РФ зазначено, що в існуючій забудові земельні ділянки, на яких знаходяться споруди, що входять до складу спільного майна багатоквартирного будинку, житлові будівлі та інші будівлі, надаються як спільне майно в загальну часткову власність домовласників у порядку та на умовах, які встановлені житловим законодавством.

У свою чергу, у ст. 16 Вступного закону встановлено, що в існуючій забудові поселень земельна ділянка, на якій розташовані багатоквартирний будинок та інші об'єкти нерухомого майна, що входять до складу такого будинку, є спільною частковою власністю власників приміщень у багатоквартирному будинку.

Земельна ділянка, на якій розташовані багатоквартирний будинок та інші об'єкти нерухомого майна, що входять до складу такого будинку, який сформований до введення в дію Житлового кодексу РФ і щодо якого проведено державний кадастровий облік, переходить безкоштовно в загальну пайову власність власників приміщень у багатоквартирному будинку.

Таким чином, якщо на момент набрання чинності ЖК РФ межі земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок та інші об'єкти нерухомого майна, що входять до складу такого будинку, встановлено і був зроблений кадастровий облік, то ця земельна ділянка переходить безкоштовно в загальну пайову власність власників приміщень у багатоквартирному будинку з моменту набрання чинності цим Кодексом.

У разі коли кордону земельної ділянки не встановлено, на підставі рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку будь-яка уповноважена загальними зборами особа має право звернутися до органів державної влади або органів місцевого самоврядування із заявою про встановлення меж земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок. Земельна ділянка переходить безкоштовно у спільну пайову власність власників приміщень у багатоквартирному будинку з моменту проведення державного кадастрового обліку земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок та інші об'єкти нерухомого майна, що входять до складу такого будинку. У цьому випадку має місце включення земельної ділянки до загального майна багатоквартирного будинку та, як наслідок, виникнення права спільної власності за фактом встановлення меж земельної ділянки та проведення державного кадастрового обліку.

Багатоквартирні будинки та інші об'єкти нерухомого майна, що входять до складу таких будинків, побудовані або реконструйовані після введення в дію Житлового кодексу РФ, приймаються в експлуатацію лише при встановленні розмірів та меж земельних ділянок, на яких розташовані такі багатоквартирні будинки. У цьому випадку земельна ділянка одразу включається до складу спільного майна багатоквартирного будинку.

Якщо багатоквартирний будинок приймається в експлуатацію по черзі, то право власності на земельну ділянку включається до складу багатоквартирного будинку та переходить до загальної пайової власності власників приміщень у багатоквартирному будинку з моменту прийняття в експлуатацію першої черги багатоквартирного будинку. Це зумовлено тим, що в існуючій забудові (а перша черга будинку вже є існуючою забудовою) земельна ділянка переходить у власність власників приміщень багатоквартирного будинку за фактом формування земельної ділянки та власник приміщення у багатоквартирному будинку набуває частки у праві власності на спільне майно, куди входить і земельна ділянка.

Земельним кодексом РФ (ч. 2 ст. 36), Житловим кодексом РФ (ст. 36), вступним законом (ст. 16) встановлено, що власники приміщень у багатоквартирному будинку не можуть мати на земельну ділянку інших прав, крім права власності.

5. У п. 7 Постанови Уряду РФ від 13 серпня 2006 р. N 491 "Про затвердження Правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку та Правил зміни розміру плати за утримання та ремонт житлового приміщення у разі надання послуг та виконання робіт з управління, утримання та ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку неналежної якості та (або) з перервами, що перевищують встановлену тривалість" встановлюється, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування забезпечують державний кадастровий облік земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, без стягнення плати з власників приміщень до багатоквартирного будинку будинку до 1 липня 2008 р.

Таким чином, встановлено обов'язок органів місцевого самоврядування та органів державної влади щодо формування земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки.

6. Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, призначені не лише для користування власниками приміщень у цих будинках, а й для користування багатьма іншими особами. У зв'язку з цим будь-які огорожі чи забудова земельної ділянки, що перешкоджають проходу чи проїзду, зазвичай можуть призвести до порушення прав громадян та юридичних осіб. На цих ділянках можуть бути розташовані проїзди, дитячі майданчики, масиви зелених насаджень, інші об'єкти, призначені для користування невизначеним колом осіб. У таких випадках ці земельні ділянки можуть бути обтяжені правом обмеженого користування іншими особами (сервітутом).

Обтяження, що існували до набрання чинності Коментованим Кодексом, не припиняються з переходом права власності на земельну ділянку. Якщо обтяження встановлюється після набрання чинності цим Кодексом, то подібне обтяження земельної ділянки встановлюється за згодою між особою, яка потребує встановлення такого обтяження земельної ділянки, та власниками приміщень у багатоквартирному будинку.

Якщо сторони не досягли угоди про обтяження земельної ділянки новим сервітутом, то суперечка про її встановлення чи умови обтяження правом обмеженого користування може бути вирішена у судовому порядку.

7. Загальне майно у багатоквартирному будинку перебуває у спільній частковій власності власників житлових та нежитлових приміщень (далі - власники приміщень) даного будинку.

У структурі багатоквартирного будинку виділяються дві частини, одна з яких – житлові та нежитлові приміщення, що належать на праві власності громадянам, юридичним особам або публічним утворенням, а інша частина багатоквартирного будинку – спільне майно – знаходиться у спільній частковій власності власників приміщень у багатоквартирному будинку. Приміщення у багатоквартирному будинку є об'єктами права власності. Право власності та інші речові права приміщення в багатоквартирному будинку підлягають державної реєстрації речових у випадках, передбачених федеральним законодавством. Загальне майно в багатоквартирному будинку є єдиним неподільним об'єктом і знаходиться у спільній частковій власності. При цьому слід зазначити, що власники приміщень у багатоквартирному будинку не є власниками підвалу, горища, обладнання, земельної ділянки тощо. окремо. Вони є власниками спільного майна як єдиного неподільного комплексу майна. У разі об'єктом права власності є спільне майно як самостійний об'єкт.

Зі сказаного можна зробити висновок, що багатоквартирний будинок як єдиний комплекс нерухомого майна не може бути самостійним об'єктом права власності (як і іншого речового права), оскільки об'єктом права власності є житлові приміщення в ньому, а решта (загальне майно) знаходиться в спільній частковій власності власників житлових приміщень Частка у праві спільної власності на спільне майно у власників приміщень у багатоквартирному будинку виникає через закон у момент виникнення права власності на придбане ними приміщення у будинку.

8. Спільне майно у багатоквартирному будинку не підлягає відчуженню. Воно не бере участь у цивільному обороті як самостійний об'єкт. Також не підлягають відчуженню окремі частини спільного майна. Вони є самостійними об'єктами права власності чи іншого речового права.

Деякі частини спільного майна можуть бути прирощені до приміщень у результаті реконструкції. Наприклад, частина горищного приміщення може бути приєднана до житлового приміщення, в результаті житлове приміщення збільшується у розмірі. Такі дії можуть бути вчинені шляхом реконструкції приміщення та частини спільного майна. В результаті реконструкції виникає новий об'єкт - квартира більшої площі, тоді як площа горищного приміщення зменшується. Оскільки подібна реконструкція проводиться щодо спільного майна у багатоквартирному будинку, потрібна згода інших власників приміщень. Таку згоду можна отримати у порядку, передбаченому ст. ст. 46 – 48 ЖК РФ (див. коментар до ст. ст. 46 – 48 ЖК). Після отримання такої згоди власників приміщень можна проводити реконструкцію відповідно до вимог цього Кодексу та законодавства РФ про містобудівну діяльність.

9. За рішенням власників приміщень у багатоквартирному будинку можлива передача у користування деяких об'єктів спільного майна. за загальному правилутаке рішення приймається на загальних зборах у порядку, передбаченому ст. ст. 46 – 48 ЖК РФ (див. коментар до ст. ст. 46 – 48 ЖК). Проте рішенням загальних зборів товариство власників житла чи житловий кооператив може бути уповноважені передачу користування частини спільного имущества.

У силу функціональних особливостей в повному обсязі об'єкти спільного майна може бути передані іншим особам навіть у користування. До таких об'єктів загальної власності відносяться міжквартирні сходові клітини, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, конструкції, що несуть і огороджують, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання, всі ділянки під'їзних шляхів, пішохідних доріжок та інші об'єкти, яких унеможливлює реалізацію прав власників приміщень у багатоквартирному будинку. Об'єкти спільної власності, користування якими не призведе до порушення прав власників приміщень у багатоквартирному будинку, можуть бути передані у користування фізичним чи юридичним особам (наприклад, підвал).

Однак підвал, як і будь-яка інша частина спільного майна, не може бути виділений як самостійний об'єкт права власності. Щодо частини спільного майна неможливо здійснити технічний облік та привласнити йому кадастровий номер, здійснити державну реєстрацію права власності. Усі ці дії неможливі у зв'язку з тим, що спільне майно є неподільним майновим комплексом. Отже, угоду з частиною спільного майна як з об'єктом нерухомості не можна здійснити, оскільки такого самостійного об'єкта не існує. Передача у користування будь-якої частини спільного майна повинна здійснюватися за нормами для операцій із рухомим майном.

Передача у користування об'єктів спільного майна у багатоквартирному будинку здійснюється власниками приміщень.

За відсутності у багатоквартирному будинку товариства власників житла стороною у договорі про передачу у користування частини спільного майна виступають власники приміщень у багатоквартирному будинку. Договір може бути підписаний і одним із власників, якщо він уповноважений на це загальними зборами власників. Якщо у багатоквартирному будинку створено товариство власників житла чи житловий кооператив, то стороною у договорі про передачу у користування частини спільного майна виступає товариство чи кооператив. У разі товариство чи кооператив виступає від імені, але у сфері власників приміщень в багатоквартирному будинку.

10. У разі руйнування або зносу багатоквартирного будинку земельна ділянка залишається у спільній частковій власності власників приміщень у багатоквартирному будинку, який раніше знаходився на цій ділянці. Частки у праві власності на земельну ділянку учасників пайової власності залишаються ті ж, які були на спільне майно у багатоквартирному будинку.

Зазначені власники володіють, користуються та розпоряджаються передбаченим цією частиною майном відповідно до цивільного законодавства. Проте згідно з ч. ч. 10 – 12 ст. 32 ЖК РФ власники такої земельної ділянки суттєво обмежені у розпорядженні цим земельною ділянкою(Див. коментар до зазначеної статті).

Відповідно до ст. 36 ЖК РФ:

«1. Власникам приміщень у багатоквартирному будинку належать на праві спільної часткової власності приміщення в даному будинку, які не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного приміщення в цьому будинку, у тому числі міжквартирні сходові майданчики, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, технічні поверхи, горища, підвали, в яких є інженерні комунікації, інше обслуговуюче більше одного приміщення в даному будинку обладнання (технічні підвали), а також дахи, що захищають несучі та ненесучі конструкції даного будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше обладнання, що знаходиться у даному будинку за межами або всередині приміщень та обслуговуюче більше одного приміщення, земельна ділянка, на якій розташований даний будинок, з елементами озеленення та благоустрою та інші призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою даного будинку об'єкти, розташовані на вказаній земельній ділянці (далі - загальне майно у багатоквартирному будинку). Межі та розмір земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, визначаються відповідно до вимог земельного законодавства та законодавства про містобудівну діяльність.

2. Власники приміщень у багатоквартирному будинку володіють, користуються та у встановлених цим Кодексом та цивільним законодавством межах розпоряджаються спільним майном у багатоквартирному будинку.

3. Зменшення розміру спільного майна у багатоквартирному будинку можливе лише за згодою всіх власників приміщень у цьому будинку шляхом його реконструкції.

4. За рішенням власників приміщень у багатоквартирному будинку, прийнятому на загальних зборах таких власників, об'єкти спільного майна у багатоквартирному будинку можуть бути передані у користування іншим особам у разі, якщо це не порушує права та законні інтереси громадян та юридичних осіб.

5. Земельна ділянка, на якій розташований багатоквартирний будинок, може бути обтяжена правом обмеженого користування іншими особами. Не допускається заборона встановлення обтяження земельної ділянки у разі необхідності забезпечення доступу інших осіб до об'єктів, що існували до дня набрання чинності цим Кодексом. Нове обтяження земельної ділянки правом обмеженого користування встановлюється за згодою між особою, яка потребує такого обтяження земельної ділянки, та власниками приміщень у багатоквартирному будинку. Суперечки щодо встановлення обтяження земельної ділянки правом обмеженого користування або умов такого обтяження вирішуються в судовому порядку.

6. У разі руйнування, у тому числі випадкової загибелі, зносу багатоквартирного будинку власники приміщень у багатоквартирному будинку зберігають частку у праві спільної часткової власності на земельну ділянку, на якій розташовувався даний будинок, з елементами озеленення та благоустрою та на інші призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою даного будинку об'єкти, розташовані на зазначеній земельній ділянці, відповідно до частки у праві спільної часткової власності на спільне майно у багатоквартирному будинку на момент руйнування, у тому числі випадкової загибелі, знесення такого будинку. Зазначені власники володіють, користуються та розпоряджаються передбаченим цією частиною майном відповідно до цивільного законодавства».

У зазначеній статті мова йдепро багатоквартирні житлові будинки, тобто. про будинки, що складаються з двох і більше квартир (багато з цих житлових будинківє багатоповерховими). Дане поняття вперше введено у Цивільному кодексі України (ст. 289-291). Крім того, необхідно мати на увазі, що загалом гол. 6 ЖК РФ базується на нормах гол. 18 ДК РФ (ст. 288-293) і раніше чинного Закону про ТСЖ, зокрема його гол. ІІ (ст. 5-19). (Цей Закон втратив чинність у зв'язку з введенням у дію ЖК РФ, тобто з 1 березня 2005 р.)

У наведеній статті ЖК РФ йдеться про приміщення. Насамперед маються на увазі житлові приміщення у вигляді окремих квартир, особливості для комунальних квартир встановлені у ст. 41 та 42 ЖК РФ.

У багатоквартирному будинку приміщення можуть бути житловими та нежитловими. Власниками приміщень (житлових та нежитлових) можуть бути громадяни, юридичні особи (організації) та інші особи.

У ч. 1 ст. 36 ЖК РФ зазначений перелік майна, що належить до загального, тобто. перебуває у частковій власності всіх власників. Це майно знаходиться поза квартирами: коридори, технічні поверхи та ін., дахи, обладнання, а також земельні ділянки. Необхідно на увазі, що відповідні норми, що стосуються спільної власності, містяться в гол. 16 ЦК України (ст. 244-259). Поняття та підстави її виникнення визначені у ст. 244 ЦК України:

«1. Майно, що перебуває у власності двох чи кількох осіб, належить їм на праві спільної власності.

2. Майно може перебувати у спільній власності з визначенням частки кожного з власників у праві власності (часткова власність) або без визначення таких часток (спільна власність).

3. Загальна власність на майно є пайовою, за винятком випадків, коли законом передбачено утворення спільної власності на це майно.

4. Загальна власність виникає на час вступу у власність двох чи кількох осіб майна, яке може бути поділено без зміни його призначення (неподільні речі) або підлягає поділу з закону.

Загальна власність на ділене майно виникає у випадках, передбачених законом чи договором.

5. За згодою учасників спільної власності, а за недосягнення згоди за рішенням суду на спільне майно може бути встановлена ​​пайова власність цих осіб».

Слід також звернути увагу, що щодо земельних ділянок, де розташовані багатоквартирні житлові будинки, ст. 16 Вступного закону передбачено конкретні норми, які, зокрема, закріплюють перехід їх у власність (на безоплатній основі) власників приміщень у багатоквартирному будинку. Даною статтею передбачено таке:

«1. У існуючій забудові поселення земельна ділянка, на якій розташовані багатоквартирний будинок та інші об'єкти нерухомого майна, що входять до складу такого будинку, є спільною частковою власністю власників приміщень, у багатоквартирному будинку.

2. Земельна ділянка, але на якій розташовані багатоквартирний будинок та інші об'єкти нерухомого майна, що входять до складу такого будинку, який сформований до введення в дію Житлового кодексу Російської Федераціїта щодо якого проведено державний кадастровий облік, переходить безкоштовно у спільну пайову власність власників приміщень у багатоквартирному будинку.

3. У разі, якщо земельна ділянка, на якій розташовані багатоквартирний будинок та інші об'єкти нерухомого майна, що входять до складу такого будинку, не сформована до введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації, на підставі рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку будь-яке уповноважене зазначеними зборами особа має право звернутися до органів державної влади або органів місцевого самоврядування із заявою про формування земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок.

4. Формування земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, здійснюється органами державної влади чи органами місцевого самоврядування.

5. З моменту формування земельної ділянки та проведення її державного кадастрового обліку земельна ділянка, на якій розташовані багатоквартирний будинок та інші об'єкти нерухомого майна, що входять до складу такого будинку, переходить безкоштовно у загальну пайову власність власників приміщень у багатоквартирному будинку.

6. Багатоквартирні будинки та інші об'єкти нерухомого майна, що входять до складу таких будинків, збудовані або реконструйовані після введення в дію Житлового кодексу Російської Федерації, приймаються приймальною комісією тільки при встановленні розмірів та меж земельних ділянок, на яких розташовані такі багатоквартирні будинки.

7. Не допускається заборона на обтяження земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний будинок, у разі необхідності забезпечення вільного доступу осіб до об'єктів нерухомого майна, що входять до складу багатоквартирного будинку та існували до набуття чинності Житлового кодексу Російської Федерації».

У ч. 1 ст. 36 ЖК РФ робиться посилання на земельне та містобудівне законодавство. Основу названих галузей законодавства становлять: Земельний кодекс Російської Федерації від 25.10.2001 № 136-ФЗ та Містобудівний кодекс Російської Федерації від 29.12.2004 № 190-ФЗ.

У ч. 2-5 зазначеної статті містяться норми щодо режиму використання спільного майна багатоквартирного будинку. Встановлено, що:

Право власності загальним майном здійснюється відповідно до норм ЖК РФ та ЦК РФ (ч. 2);

Зменшення розміру цього майна можливе лише за згодою власників приміщень у будинку шляхом його реконструкції (ч. 3);

За рішенням загальних зборів власників приміщень частина спільного майна може бути передано у користування іншим особам (ч. 4);

Земельна ділянка, на якій розташований житловий будинок, може бути передана в обмежене користування іншим особам (ч. 5).

У ст. 37 ЖК РФ встановлені загальні правила, які базуються на уявленні, що частка кожного власника в загальному майні в багатоквартирному будинку мається на увазі (будівельна вартість житлового будинку складається з вартості житлових та нежитлових приміщень), але нею не можна розпорядитися, тому що не можна продати частину ліфта, даху і т.п.

Частка кожного власника у праві спільної власності пропорційна розміру загальної площі належного власнику приміщення, тобто. це частка безпосередньо залежить від загальної площі приміщення (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). Враховуючи специфіку цього майна, ч. 2-4 ст. 37 передбачено, що вона слідує долі права власності, тобто. при переході права власності на приміщення до іншої особи передається і частка у спільному майні будинку (як зазначалося вище, що передбачається частка). При цьому ця частка не повинна зменшуватися. Особливо наголошується, що її не можна виділити в натурі, а також передавати іншим особам, у тому числі відчужувати (наприклад, продавати) окремо від приміщення у багатоквартирному будинку.

У ч. 1 ст. 38 ЖК РФ підтверджується, що новий власник приміщення в багатоквартирному будинку повинен обов'язковому порядкуотримати частку у спільному майні житлового будинку (з ч. 3 ст. 37 ЖК РФ слід, що вона повинна дорівнювати частці попереднього власника). Якщо зазначені вище умови виходячи з договору про відчуження приміщення порушуються, то з скоєння такий угоди є нікчемними, тобто. умови договору у цій частині є недійсними (не тягнуть юридичних наслідків). При розгляді на вимогу заінтересованої особи (або з ініціативи суду) цього питання суд приймає рішення лише про застосування наслідків недійсності правочину. Сам факт недійсності правочину випливає з обставин справи, що розглядає суд (ст. 166 та 167 ДК РФ).

У ст. 39 ЖК РФ викладено загальні правила, що стосуються обов'язків власника майна: власники приміщень у багатоквартирному будинку несуть тягар витрат на утримання спільного майна у багатоквартирному будинку; частка обов'язкових витратвласника на утримання спільного майна визначається його часткою у праві власності на спільне майно у такому будинку.

У ч. 3 ст. 39 ЖК РФ передбачено, що Уряд РФ встановлює (стверджує) правила утримання спільного майна багатоквартирного будинку (див. Правила утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, затв. Постановою Уряду РФ від 13.08.2006 № 491).

Що стосується зміни меж приміщень у багатоквартирному будинку, то це питання знайшло відображення у ст. 40 ЖК РФ. Встановлено, що власник приміщення у багатоквартирному будинку при придбанні у власність приміщення, суміжного з приміщенням, що належить йому на праві власності, у багатоквартирному будинку, має право об'єднати ці приміщення в одне приміщення у порядку, встановленому гол. 4 ЖК РФ. Межі між суміжними приміщеннями можуть бути змінені або ці приміщення можуть бути поділені на два і більше приміщення без згоди власників інших приміщень у разі, якщо подібна зміна або розділ не тягнуть за собою зміну кордонів інших приміщень, меж та розміру спільного майна у багатоквартирному будинку або зміну часткою у праві спільної власності на спільне майно в цьому будинку. Якщо реконструкція, перебудова та (або) перепланування приміщень неможливі без приєднання до них частини спільного майна у багатоквартирному будинку, на такі реконструкцію, перебудову та (або) перепланування приміщень має бути отримана згода всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку.

Зі ст. 15 ЖК РФ слід, що цим об'єктом житлових прав може бути лише житлові (причому - ізольовані) приміщення. Однак у ЖК РФ є статті, і зокрема ця стаття, в яких об'єктом житлових прав (житлових відносин) є не тільки житлові, а й нежитлові приміщення, у тому числі суміжні (пов'язані спільним входом).

Дані питання роз'яснено у постанові Пленуму Верховного СудуРФ від 10.06.1980 № 4 "Про деякі питання практики розгляду судами спорів, що виникають між учасниками спільної власності на житловий будинок".

Отримати займані ними у державному та муніципальному житловому фондіжитлові приміщення у власність.

При цьому власники приватизованого житла стали також співвласниками або користувачами інженерного обладнання, що обслуговує більше однієї квартири та місць загального користування в будинку. У зв'язку з цим виникла потреба регулювати правовідносини спільної власності на місця загального користування у багатоквартирному будинку.

У зв'язку з прийняттям Федерального законувід 15.07.1996 № 72-ФЗ «Про товариства власників житла »1 багатоквартирні будинки стали розглядатися як єдиний комплекс нерухомого майна - кондомініум, що складається з сукупності житлових і нежитлових приміщень з тісно пов'язаним з ними призначенням і наступним їх долею спільним. Учасниками пайової власності на спільне майно у багатоквартирному будинку стали власники житлових та нежитлових приміщень.

Після набрання чинності ЖК РФ поняття «кондомініум» було замінено поняттям «багатоквартирний будинок». На сьогоднішній день поняття "кондомініум" законодавством не передбачено.

Правовий режим спільного майна у багатоквартирному будинку наразі встановлюється ст. 289, 290 ЦК України, главою 6 ЖК РФ, постановою Уряду РФ від 13.08.2006 № 491 «Про затвердження Правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку та Правил зміни розміру плати за утримання та ремонт житлового приміщення у разі надання послуг та виконання робіт з управління , утримання та ремонту спільного майна у багатоквартирному будинку неналежної якості та (або) з перервами, що перевищують встановлену тривалість»2 (далі — Правила утримання спільного майна у багатоквартирному будинку).

У статтях 289, 290 ЦК РФ право спільної часткової власності на майно в багатоквартирному будинку закріплено за власниками квартир, але не поширюється на власників нежитлових приміщень.

Внаслідок цього виникла правова колізія: власники квартир стали нести тягар утримання того майна, яким також користувалися і власники нежитлових приміщень. Главою 6 ЖК РФ дана колізія була усунена шляхом запровадження поняття «власник приміщення», що охоплює як власників житлових, і власників нежитлових приміщень.

Визначення розміру частки у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку має важливе значення.

Розмір платежів за утримання та ремонт спільного майна, а також кількість голосів на загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку визначаються пропорційно долі у праві спільної власності на спільне майно багатоквартирного будинку.

Право спільної часткової власності на спільне майно у багатоквартирному будинку є категорією похідної, що безпосередньо пов'язана з правом власності на житлові приміщення. Відповідно до ч. 2 ст. 37 ЖК РФ частка у праві спільної власності на спільне майно в багатоквартирному будинку власника приміщення в цьому будинку слідує долі права власності на вказане приміщення. Тому частка у праві спільної власності на спільне майно в багатоквартирному будинку може бути відчужена власником приміщення лише одночасно з передачею права власності на квартиру (ст. 290 ЦК України).

При придбанні у власність приміщення у багатоквартирному будинку до набувача переходить частка у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку (ст. 38 ЖК РФ).

Таким чином, при зміні власника житлового або нежитлового приміщення частка у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку у нового власника приміщення завжди дорівнює частці попереднього власника цього приміщення. Право спільної пайової власності на спільне майно невіддільне від права власності на житлове приміщення.

Власник приміщення у багатоквартирному будинку немає права (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ):

• здійснювати виділ у натурі своєї частки у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку;
• відчужувати свою частку у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку, а також вчиняти інші дії, що тягнуть за собою передачу цієї частки окремо від права власності на вказане приміщення.

Далі перейдемо до розгляду питань утримання спільного майна у багатоквартирному будинку. Визначення часток у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку пов'язане з витратами на утримання цього майна.

Власники приміщень у багатоквартирному будинку несуть тягар витрат на утримання спільного майна у багатоквартирному будинку (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ). Частка обов'язкових витрат на утримання спільного майна у багатоквартирному будинку, тягар яких несе власник приміщення, визначається часткою у праві спільної власності на спільне майно у такому будинку зазначеного власника. Відповідно, чим більша площа квартири або нежитлового приміщення, тим більша частка його власника у праві спільної власності, і, отже, більші витрати на утримання спільного майна у багатоквартирному будинку.

Обслуговування та ремонт приміщень у багатоквартирному будинку здійснюються за рахунок коштів їхніх власників. Крім того, власники приміщень у багатоквартирному будинку беруть участь у витратах, пов'язаних з обслуговуванням та ремонтом спільного майна багатоквартирного будинку та утриманням прибудинкової території, пропорційно займаної ними площі в цьому будинку.

До обов'язків власників приміщень у багатоквартирному будинку входить також дотримання технічних, протипожежних, санітарно-гігієнічних правил, правил утримання житлових будинків.

Вони зобов'язані утримувати приміщення, що перебувають у їхній власності, у належному стані та здійснювати їх ремонт за свій рахунок (Правила утримання спільного майна у багатоквартирному будинку).

Так, згідно з п. 10 Правил утримання спільного майна у багатоквартирному будинку спільне майно має утримуватися у стані, що забезпечує:

1. дотримання характеристик надійності та безпеки багатоквартирного будинку;
2. безпеку для життя та здоров'я громадян, збереження майна фізичних чи юридичних осіб, державного, муніципального та іншого майна;
3. доступність користування житловими та (або) нежитловими приміщеннями, приміщеннями загального користування, а також земельною ділянкою, на якій розташований багатоквартирний будинок;
4. дотримання прав та законних інтересів власників приміщень, а також інших осіб;
5. постійну готовність інженерних комунікацій, приладів обліку та іншого обладнання, що входять до складу спільного майна, для надання комунальних послуг (подання комунальних ресурсів) громадянам, які проживають у багатоквартирному будинку, відповідно до Правил надання комунальних послуг громадянам;
6. підтримка архітектурного вигляду багатоквартирного будинку відповідно до проектною документацієюдля будівництва чи реконструкції багатоквартирного будинку;
7. дотримання вимог законодавства Російської Федерації про енергозбереження та підвищення енергетичної ефективності.

Власник може збільшити площу свого житла за рахунок придбання та приєднання (об'єднання) суміжних приміщень, розташованих як на одному поверсі з його квартирою (кімнатою), так і під нею або вищим поверхом.

Межі між суміжними приміщеннями можуть бути змінені або ці приміщення можуть бути розділені на два і більше приміщення без згоди власників інших приміщень.

Більше того, власник має право збільшити площу, яку він займає, за рахунок частини спільного майна в багатоквартирному будинку, але тільки у разі реконструкції, перебудови та (або) перепланування, які неможливо провести без приєднання частини спільного майна.

Однак подібні дії зменшують розмір спільного майна багатоквартирного будинку, тому здійснювати їх можна лише за згодою всіх власників приміщень у цьому будинку. Зменшення розміру спільного майна змінює частку у праві спільної власності на це майно і відповідно має знайти відображення у ЄДРП.

Якщо реконструкція, перебудова та (або) перепланування приміщень неможливі без приєднання до них частини спільного майна у багатоквартирному будинку, на такі реконструкцію, перебудову та (або) перепланування приміщень має бути отримана згода всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку.

Право власності на спільне майно власників кімнат у комунальній квартирі. Утримання спільного майна у комунальній квартирі

Відповідно до ч. 1 ст. 41 ЖК РФ власникам кімнат у комунальній квартиріналежать на праві спільної часткової власності приміщення у цій квартирі, що використовуються для обслуговування більше однієї кімнати. Місцями загального користування в таких квартирах є: вітальні, коридори, кухні, комори, ванні кімнати тощо.

Зміна розміру спільного майна в комунальній квартирі можлива лише за згодою всіх власників кімнат у цій квартирі шляхом її перебудови та (або) перепланування (ч. 2 ст. 41 ЖК РФ).

Частка у праві спільної власності на спільне майно в комунальній квартирі власника кімнати в цій квартирі пропорційна розміру загальної площі вказаної кімнати (ч. 1 ст. 42 ЖК РФ).

Це означає, що чим більша площа кімнати конкретного власника, тим більша у нього частка у праві спільної власності на спільне майно у комунальній квартирі.

На підставі ч. 2 ст. 42 ЖК РФ частка у праві спільної власності на спільне майно в багатоквартирному будинку власника кімнати в комунальній квартирі пропорційна наступній сумі: розмір загальної площі кімнати плюс розмір площі приміщень, що становлять спільне майно в комунальній квартирі (який визначається відповідно до частки у праві спільної власності на загальне майно у комунальній квартирі цього власника).

У силу ч. 3 ст. 42 ЖК РФ частка у праві спільної власності на спільне майно в комунальній квартирі власника кімнати в цій квартирі слід долі права власності на кімнату.

При переході права власності на кімнату частка у праві спільної власності на спільне майно у комунальній квартирі нового власника такої кімнати дорівнює частці у праві спільної власності попереднього власника такої кімнати.

Право спільної часткової власності на спільне майно комунальної квартири виникає через придбання кімнати та не вимагає самостійної реєстрації.

Відповідно до ч. 5 ст. 42 ЖК РФ власник кімнати в комунальній квартирі не має права:

• здійснювати вищі в натурі своєї частки у праві спільної власності на спільне майно в даній квартирі;
• відчужувати свою частку у праві спільної власності на спільне майно в цій квартирі, а також вчиняти інші дії, що тягнуть за собою передачу цієї частки окремо від права власності на вказану кімнату.

Відповідно до ч. 6 ст. 42 ЖК РФ введено право переважної купівлі кімнати в комунальній квартирі: під час продажу кімнати в комунальній квартирі інші власники кімнат у цій комунальній квартирі мають переважне право купівлі відчужуваної кімнати за ціною, яку вона продається, та інших рівних умовах.

Продавець - власник кімнати зобов'язаний сповiстити у письмовiй формi власникiв iнших кiмнат про намір продати свою кiмнату з зазначенням цiни та iнших умов. Якщо власники інших кімнат відмовляться від покупки або не придбають кімнати протягом одного місяця, продавець має право продати свою кімнату будь-якій особі.

При продажу кімнати з порушенням переважного права купівлі будь-який з власників інших кімнат має право протягом 3 місяців вимагати в судовому порядку переведення на нього прав та обов'язків покупця (ст. 250 ЦК України).

Ці ж правила застосовуються і під час укладання договору міни кімнати. У разі продажу з громадських торгів право переважної купівлі не застосовується, оскільки договір укладається з особою, яка виграла торги (ст. 477 ЦК України).

Ухвалення цієї норми (ч. 6 ст. 42 ЖК) обумовлено необхідністю скоротити кількість квартир комунального проживання. Однак введення цієї норми в ЖК РФ є спірним з таких підстав. Переважне право купівлі, встановлене ст. 250 ДК РФ, застосовується під час продажу частки у праві спільної власності третій особі. Проте, кімнати в комунальній квартирі, як і окремі квартири, є самостійними об'єктами права власності. Тому саме вони можуть перебувати як у пайовій, так і у спільній власності, а не є майном, на яке поширюється правило про переважну купівлю.

За аналогією зі змістом спільного майна у багатоквартирному будинку загальне майно у комунальній квартирі міститься за рахунок коштів усіх власників кімнат. Власники кімнат у комунальній квартирі несуть тягар витрат утримання загального майна у цій квартирі пропорційно своїй частці у праві спільної власності цього майно (ст. 43 ЖК РФ).

Відповідно до ст. 249 ДК РФ кожен учасник пайової власності зобов'язаний пропорційно зі своєю часткою брати участь у сплаті податків, зборів та інших платежів за загальним майном, а також у витратах за його змістом та збереженням. Крім того, вони несуть тягар утримання спільного майна власників приміщень у відповідному багатоквартирному будинку пропорційно до своєї частки.

Суперечки між мешканцями у квартирі, де мешкають кілька власників, пов'язані з розподілом загальних витрат на оплату комунальних послуг, щодо визначення порядку користування місцями загального користування, розглядаються судом. Власники кімнат можуть у договорі про розподіл тягаря витрат між власниками можуть визначити порядок користування спільним майном у комунальній квартирі.

У ст. 36 ЖК РФ встановлено перелік об'єктів, що належать до спільного майна власників площ багатоквартирного будинку. У нормі визначається порядок їх користування та розпорядження ними. Розглянемо цю тему докладно.

Житловий кодекс РФ: ст. 36

Право власності на спільне майно багатоквартирного будинку належить власникам квартир у цій споруді. До нього відносяться:

• Площі, які не включені до складу квартир та використовуються для обслуговування більше одного приміщення у будинку. До них відносять сходи, міжквартирні майданчики, ліфти, коридори, підвали, технічні поверхи, горища, в яких є й інше обладнання.

• Інші площі у будинку, які не належать окремим власникам та призначаються для задоволення соціально-побутових потреб. До них відносять приміщення для організації культурного розвитку, дозвілля, дитячої творчості, заняття спортом та фізкультурою тощо.
• Дахи, що захищають конструкції, санітарно-технічне, електричне, механічне та інше обладнання, що знаходиться у будинку.
• Земельна ділянка, в межах якої розташована будівля, з елементами благоустрою, озеленення та іншими об'єктами. Кордони наділу визначаються відповідно до вимог ЗК та

Порядок користування та розпорядження

Він визначається п. 2 ст. 36 ЖК РФ. Відповідно до норми, суб'єкти, яким належать квартири у будинку, здійснюють володіння та користування спільним майном, а також розпоряджаються ним у межах, визначених Кодексом. Зменшення його розміру допускається за згодою всіх мешканців у вигляді реконструкції. Це положення визначено у п. 3 ст. 36 ЖК РФ. Загальні об'єктиможуть передаватися у користування іншим особам, якщо це не обмежує інтереси та права юридичних осіб та громадян. Рішення про це приймається власниками на загальних зборах.

Земельна ділянка

Наділ, на якому розташовується відповідно до пункту п'ятого ст. 36 ЖК РФ не може обтяжуватися обмеженим користуванням іншими особами. На практиці може виникнути потреба забезпечити доступ сторонніх суб'єктів до об'єктів, які існували до дати запровадження Кодексу.

У разі ст. 36 ЖК РФ не допускає заборони на обтяження ділянки. Нове обмеження встановлюється угодою між суб'єктом, що його вимагає, і власниками квартир у будинку. Суперечки, що стосуються обтяження ділянки, у тому числі її умов, вирішуються у суді.

Важливий момент

Відповідно до ст. 36 ЖК РФ, при руйнуванні, випадкової загибелі, знесенні багатоквартирного будинку за власниками приміщень зберігається частка на ділянку, на якій розташовується споруда, з елементами благоустрою, зеленими насадженнями, а також інші об'єкти, призначені для експлуатації та обслуговування будинку. Вони визначаються пропорційно частинам загального имущества. Суб'єкти можуть користуватися, володіти та розпоряджатися об'єктами за правилами, встановленими в ЦК.

Ст. 36 ЖК РФ із коментарями

У нормі регламентуються відносини, що стосуються володіння спільним майном у багатоквартирному будинку, приміщення якого належать різним суб'єктам, у тому числі й публічним утворенням. Питання щодо цієї сфери регулюються у всіх спорудах такого типу однаково. При цьому характер застосування правил не залежить від кількості власників приміщень у будівлі, наявності/відсутності ТСЖ чи іншої організації.

Визначення

Ключові поняття встановлені у Положенні. У п. 6 зазначеного документа передбачаються правила визнання приміщень житловими, непридатними для проживання, а також багатоквартирного будинку, що підлягає знесенню через аварійність. Положення затверджено урядовою постановою №47.

Відповідно до зазначеного пункту як багатоквартирний будинок виступає сукупність 2 і більше квартир з обладнаними окремими виходами. Це Положення може поширюватися як на земельну ділянку, яка прилягає до спорудження, так і на приміщення загального користування. Будівля містить об'єкти спільного майна власників квартир відповідно до законодавства.

Перелік об'єктів

Доцільно розглядати ст. 36 ЖК РФ із коментарями з Правил утримання майна багатоквартирного будинку. У них є більш повний перелік об'єктів. Відповідно до Правил до майна, зазначеного у ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, відносять приміщення, які включені до складу квартир і необхідні обслуговування/загального користування. До цієї категорії входять:

• ліфти;
• коридори;
• ліфтові та інші шахти;
• сходи та міжквартирні майданчики;
• горища;
• візки;
• технічні поверхи (у тому числі споруджені за рахунок коштів власників) майданчики для ТЗ та гаражі, майстерні та тих. підвали.

У зазначених приміщеннях згідно з п. 1 ст. 36 ЖК РФ, повинні бути присутніми інженерні комунікації, інше обладнання, за допомогою якого здійснюється обслуговування більше однієї нежитлової/житлової площі в будинку. До останнього, зокрема, відносять елеваторні, бойлерні вузли, котельні і таке інше.

У складі спільного майна також перебувають:

• Дахи.
• Огороджувальні конструкції несучого типу. Серед них у тому числі фундаменти, стіни, колони, плити перекриттів, балконів і так далі.
• Огороджувальні конструкції несучого типу. До них відносять, зокрема, двері та вікна приміщень для загального користування, парапети, перила та інше.
• Санітарно-технічне, механічне, електричне та інше обладнання, розташоване в будинку за межами приміщень або всередині них, за допомогою якого здійснюється обслуговування більше однієї жилої/нежитлової площі.
• Ділянка, в межах якої знаходиться споруда, з елементами благоустрою та зеленими насадженнями.
• Інші об'єкти, що використовуються для забезпечення експлуатації, обслуговування багатоквартирного будинку, включаючи теплові пункти, спортивні та дитячі майданчики на прилеглій території.

Додатково

До загального майна відносять також інженерні внутрішньобудинкові системи гарячого та холодного водопостачання, газові мережі, що включають:

• Стояки та відгалуження від них до першого вимикаючого обладнання.
• Колективні прилади обліку.
• Перші запірно-регулювальні вентилі на відведеннях внутрішньоквартирних розводок.
• Сантехнічне, електричне, механічне та інше обладнання.

Загальне користування здійснюється електромережами, що складаються з:

• Ввідно-розподільних шаф та пристроїв.
• Захисна, контрольна апаратура, прилади управління.
• Освітлювальних установок у приміщеннях загального користування.
• Поверхових шаф та щитків.
• Колективні прилади обліку.
• Установок систем видалення диму, пожежної сигналізації, у тому числі внутрішнього водопроводу, пасажирських та вантажних ліфтів.
• Автоматичні запірні пристрої під'їзних дверей.
• Мереж від зовнішнього кордону до індивідуальних облікових приладів.
• Інше електроустаткування.

Специфіка режиму користування ділянкою

У складі спільного майна знаходиться наділ, у межах якого розташовується будинок, з елементами благоустрою та зеленими насадженнями. Тим часом межі ділянок у ряді випадків можуть бути не встановлені. За пунктом 2 ст. 36 ЖК РФ наділи, у яких розташовуються споруди, включені у загальне майно, і навіть житлові будівлі та інші будівлі надаються у пайове володіння за умов і порядку, визначених законодавством.

У ст. 16 вступного нормативного акта передбачено, що в існуючій забудові ділянка, на якій розташовуються об'єкти, є власністю господарів квартир. Наділ з будівлями, спорудами, конструкціями, елементами благоустрою та озеленення, що знаходяться на ньому, утворений до введення ЖК в дію, і щодо якого було здійснено кадастровий облік, переходить у пайову власність безкоштовно. Якщо кордону не встановлено, будь-який власник квартири в будинку може звернутися до місцевої структури влади із заявою про їх визначення.

Кадастровий облік

З моменту внесення запису до реєстру земельна ділянка набуває статусу нерухомого об'єкта і включається до складу спільного майна. Наділ переходить безкоштовно у власників квартир з моменту постановки його на Реконструйовані або новозбудовані будинки вводяться в експлуатацію при формуванні ділянок, на яких вони розміщуються. І тут наділ відразу входить у загальне майно. Відповідно до п. 7 урядової Постанови №491 органи державної та муніципальної влади забезпечують облік ділянок без стягування оплати із власників квартир.

Обтяження

Ділянки, у межах яких перебувають багатоквартирні будинки, використовуються як власниками, а й іншими особами. У зв'язку з цим огородження та забудова території, що перешкоджають проїзду/проходу, можуть призвести до порушення інтересів сторонніх організацій та громадян. На таких ділянках можуть бути зелені насадження, дитячі майданчики, проїзди, інші об'єкти, які використовуються необмеженим колом суб'єктів.

Території можуть обтяжуватись сервітутом. Обмеження, які існували до введення ЖК, не припиняються під час переходу прав власності на ділянку. Якщо вони встановлені після набуття чинності законодавством, їх умови визначаються угодою. Воно полягає між власниками приміщень будинку та суб'єктом, що вимагає обтяження для ділянки. У разі недосягнення угоди суперечка вирішується у суді.

Специфіка володіння

Як випливає із ст. 36 ЖК РФ, частки загального майна належать власникам квартир. У структурі будинку виділяється дві частини. Одна є власністю громадських утворень, громадян, і організацій, інша - загальне майно, що належить господарям квартир. Останнє при цьому є неподільним. Власники квартир не мають горища, підвалу, ділянки та інших об'єктів, а також обладнання окремо. Вони виступають як господарі загального майна в сукупності.

Зміна складу об'єктів

Спільне майно будинку не може відчужуватись. Воно бере участь у обороті як самостійний об'єкт. Не підлягають відчуженню окремі елементи майна. Не виступають як самостійні об'єкти права. Деякі елементи можуть приєднуватися до при реконструкції (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Наприклад, частина горища може доповнювати житлове приміщення. І тут площа останнього збільшується. При реконструкції у такій ситуації утворюється новий об'єкт. Квартира набуває великої площі, а розмір горища, відповідно, зменшується. У зв'язку з тим, що ці дії зачіпають спільне майно, потрібна згода власників інших приміщень. На такі випадки поширюються ст. 36, 44, 46 ЖК РФ. Останні два норми встановлюється порядок проведення зборів власників приміщень. Після отримання згоди з інших господарів квартир можна здійснювати реконструкцію.

Передача об'єктів третім особам

Вона також здійснюється за правилами ст. 36, 44 ЖК РФ на загальних зборах. Рішення з питань приймається більшістю від загальної кількості осіб, що беруть участь у зборах. Виняток становлять випадки, зазначені в п. 1.1 частини другої статті 44. При цьому необхідно враховувати, що не всі об'єкти через їх функціональні особливості можуть передаватися стороннім особам навіть у користування. До них, зокрема, слід віднести міжквартирні майданчики, ліфти, коридори, сантехнічне, механічне, електричне та інше обладнання та інші частини, надання яких іншим суб'єктам перешкоджатиме реалізації прав власників квартир у будинку.

Об'єкти, експлуатація яких сторонніми особами не порушує інтересів господарів приміщень, можуть передаватися останнім у користування. Наприклад, це може бути підвал. У цьому він може виділятися як самостійний об'єкт власності. Частині майна не можна надати кадастровий номер. Щодо неї не можна провести держреєстрацію. Це зумовлюється неподільністю спільного майна.

Фінансова забезпеченість

Власники приміщень багатоквартирного будинку можуть формувати спеціальний фінансовий фонд (ст. 36.1 ЖК РФ). Кошти з нього призначаються щодо капремонту спільного имущества. Гроші перераховуються на спеціальний рахунок, відкритий у кредитній установі. Цей фонд формується із внесків власників на капітальний ремонт, пені, виплачені у зв'язку з неналежним виконанням обов'язків з відрахування обов'язкових сум, а також з відсотків, що нараховуються кредитною структурою за користування коштами. Управління фінансами може бути передано ТСЖ чи іншій обслуговуючій організації. При цьому слід зазначити, що ці кошти мають цільове призначення і не можуть витрачатися в інших, крім встановлених напрямках.

Російським законом передбачено право власності кількох осіб однією об'єкт, право особи простягається частину, чи частку у складі об'єкта. Відносини між особами, до власності яких належить об'єкт, звуться спільної часткової власності. До спільного майна належать ділянки та приміщення багатоквартирного будинку, що не належать до об'єктів індивідуальної, особистої власності, що мають доступ для громадян, та розраховані на обслуговування житлового будинку. Громадяни-власники квартир мають право на дозволене межами, встановленими законом, використання загальнобудинкового майна, що належить до загальнобудинкового, а також володіння та розпорядження ним.

Основними законними актами, що регулюють правовідносини між власниками загальнобудинкового майна, що перебуває у їхньому володінні та користуванні, є Житловий та Цивільний Кодекси РФ, інші чинні законодавчі та нормативні акти, а також умови та обов'язки сторін, встановлені договорамиміж власниками житла та організаціями, які здійснюють обслуговування.

Визначення спільного майна багатоквартирного будинку

Главою 6 Житлового кодексу РФ, саме 36 статтею Кодексу визначено види майна, що є загальним для власників та осіб, які проживають на підставі угод з власником, у тому числі і за договором оренди. Таким майном є:

• спеціальні технічні засоби та інвентар будинку, які забезпечують технічне, санітарне, електричне та інше постачання, що зберігаються поза приміщеннями, або в них, що обслуговує більше одного приміщення у складі будинку;
• сходові прольоти та майданчики, шахти ліфтів, пожежні сходи, ліфти, технічні поверхи та підвали, горища, коридори та приміщення, що забезпечують доступ до них, а також обладнані інженерними комунікаціями площі, інше обладнання, що обслуговує приміщення у цьому житловому будинку;
• інші приміщення у складі будинку, на які не поширюється право індивідуальної власності будь-кого з мешканців, які перебувають у вільному доступі для людей та призначені для забезпечення дозвілля та відпочинку дітей та дорослих, спорту, культурного, фізичного розвитку;
• земля, на якій розташований будинок, окреслена межами, з об'єктами благоустрою, газонами, зеленими насадженнями, що розташовуються на ній;
• інші об'єкти, що знаходяться в межах ділянки землі, що належить дому, об'єкти, призначені для обслуговування, ремонту, благоустрою та експлуатації площ будинку, що знаходяться у володінні власників.

Характеристики загальнобудинкового майна багатоквартирного будинку

У вирішенні питання про обґрунтованість віднесення складових частин, прилеглих ділянок та елементів приміщень будинку до спільного майна, слід орієнтуватися на такі основні параметри, якими має дане майно:

• елемент повинен бути розрахований на утримання та обслуговування не менше двох приміщень будинку;
• елемент повинен призначатися для утримання та обслуговування всіх площ багатоквартирного будинку.

Для встановлення належності конкретного майна до спільного майна всіх власників і осіб, що володіють ним, використовують житло за договором оренди, слід керуватися даними, що знаходяться в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майнота угод з ним Росреєстру Росії (скорочено – ЄДРП) та доступних для власників житлових площ, нормативних актів обліків управляючих компаній, а також задокументованих технічних відомостей про багатоквартирний будинок. Важливо, що у випадках розбіжності даних, пріоритет надається даним ЄДРП.

Крім перелічених вище об'єктів спільним майном є: системи водопостачання, як гарячого, і холодного, системи електричного і газопостачання, опалювальна система, система телекомунікацій з елементами та технічними складовими, без яких зазначені системи не можуть нормально функціонувати.

Обов'язок щодо утримання загальнобудинкового майна

Закон встановлює, що спільне майно, що перебуває у володінні власників та осіб, які використовують житло за договором оренди, необхідно утримувати в такому стані, щоб воно відповідало своєму призначенню та виконувало свої основні функції, не обмежувало доступ до нього власників житлових площ, забезпечувало безпеку окремих елементів і площ, і загальну безпеку будинку, а також громадян, що в ньому проживають, підлягало своєчасному та якісному ремонту.

Забороняється проводити утримання спільного майна, якщо таке пов'язане з обмеженням доступності експлуатації загальних приміщень для всіх власників та збереження майна громадян, майна, що належить державі та органам МСУ.

Змістом, управлінням, ремонтом, та обслуговуванням загальнобудинкового майна займаються власники-власники, а також особи, які користуються житлом за договором оренди, або за їх рішенням сторонні організації. Цим договором встановлюється список робіт та послуг, що входять до обов'язків організації. Також договір регламентує порядок утримання, управління, ремонту та обслуговування організацією загальнобудинкового майна. Усі вимоги до власників поширюються і щодо громадян, які проживають у будинку за договором оренди.

Об'єкти права власності у багатоквартирному будинку

Загальне майно як таке не може бути відокремленим об'єктом права власності, для того, щоб мати можливості, якими наділив закон власників щодо загальнобудинкового майна, необхідно мати на праві власності житло, яке входить до складу багатоквартирного будинку та володіти ним. За дотримання зазначених умов громадянин може вимагати виконання належних йому прав щодо спільного майна. Разом з тим, власник наділений обов'язками щодо спільного майна щодо його ремонту, утримання та несення витрат на ремонт та обслуговування будинку.

Скоротити розмір спільного майна можливо за допомогою повної чи часткової реконструкції будинку та виключно за згодою громадян, які мають приміщення у складі даного будинку на правах власності.

Виходячи з рішення, прийнятого на зборах власників будинку, можна передати майно для користування доступом третім особам. Слід зазначити, що порядок та організація таких зборів мають відповідати положенням житлового законодавства, а саме глави 6 ЖК щодо зборів власників.

У ситуації руйнування будинку за власниками залишається невід'ємне право на свою частку земельної ділянки у складі загальної площі, на якій розташовувався будинок, а також конструкцій та елементів, що призначалися для обслуговування та експлуатації будинку.

Обслуговування спільного майна

До поняття «обслуговування загальнобудинкового майна» включено такі аспекти:

• Огляд майна. Здійснюється власниками та посадовими особами організацій, які здійснюють управління, з якими укладено відповідні договори, що мають доступ до даного майна та відповідають за обслуговування, ремонт та утримання будинку, спеціалістами, які в силу своїх професійних навичок та знань зможуть дати об'єктивну оцінку загальному. технічного стану, безпеки майна
• Забезпечення встановлених та відповідних норм вологості та температури у загальнобудинкових приміщеннях.
• Висвітлення приміщень. Включає утримання, підготовку, ремонт електричних мережстворення інших необхідних умов для нормальної та своєчасної подачі електроенергії до місць загального користування власників та громадян, які проживають на підставі договору оренди.
• Підтримка приміщень у складі будинку та земельної ділянки, що належить дому, у належному санітарному стані.
• Вивіз сміття, у тому числі й утвореного в результаті діяльності, що виробляється у нежитлових приміщеннях будинку підприємцями та організаціями.
• Виконує та дотримується протипожежних заходів безпеки, у тому числі вільний доступ до пожежних виходів будинку.
• Утримання у належному стані територій, призначених для озеленення та об'єктів благоустрою, що належать до території будинку.
• Усі види ремонту та реконструкції: як капітальний, так і поточний ремонт, перевірку та підготовку всіх необхідних систем до сезонної роботи.

Варто зазначити, що законодавством безпосередньо закріплено порядок реалізації права власності на спільне майно та доступ до нього, як на пайову власність. Незалежно від розміру частки у праві власності, можливість робити щодо майна будь-які дії та вимагати дій з боку інших громадян, доступно всім власникам у рівному обсязі.

Питання відповідь

Безкоштовна онлайн юридична консультація з усіх правових питань

Задайте питання безкоштовно та отримайте відповідь юриста протягом 30 хвилин

Запитати юриста

Загальнобудинкова власність

Добридень! У багатоквартирному будинку в прольотах кожного сходового майданчика між поверхами є балкони. Відповідно до підпункту «в» пункту 2 ст. I Постанови уряду РФ від 13 серпня 2006 р. № 491 та змін до нього та ст. 36 Глави 6 Житлового кодексу РФ дані балкони є загальнобудинковим майном і що неспроможні використовуватися лише одними сусідами як приватна власність без письмового узгодження з власниками житла. Нині жодні двері жодного балкона у всьому під'їзді не відчиняються - на них висять замки або двері забиті, у прольоті між другим і третім поверхами скла зсередини зафарбовані масляною фарбою, не дозволяючи світлу проникати в під'їзд і провітрювати його. Куди необхідно писати скаргу і чи достатньо скарги від 1 власника чи потрібно писати колективну?

Ганна 24.06.2019 14:39

Відповідно до підпункту «в» пункту 2 ст. I Постанови уряду РФ від 13 серпня 2006 р. № 491 та змін до нього та ст. 36 Глави 6 Житлового кодексу РФ дані балкони є загальнобудинковим майном і що неспроможні використовуватися лише одними сусідами як приватна власність без письмового узгодження з власниками житла.

Необхідно порушити це питання на зборах членів ТСЖ (власників квартир), на яких шляхом загального голосування зобов'язати КК надати доступ до загальнобудинкової (загальнопід'їзної) території, на яку Ви маєте повне право.

Федорова Любов Петрівна 24.06.2019 15:26

Поставити додаткове запитання

Олександр 24.07.2019 13:04

На території загальнобудинкової власності знаходиться об'єкт (бойлерна) для виробництва тепла (підігрів води для опалення та гарячого водопостачання). Чи є цей об'єкт загальнобудинковою власністю

Добрий вечір.

Відповідно до пп. «а» п. 2 Правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, затверджених Постановою Уряду РФ від 13.08.2006 N 491, до складу спільного майна включаються приміщення у багатоквартирному будинку, що не є частинами квартир та призначені для обслуговування більш ніж одного житлового та (або) нежитлового приміщення у цьому багатоквартирному будинку, у тому числі міжквартирні сходові майданчики, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, колясочні, горища, технічні поверхи (включаючи побудовані за рахунок коштів власників приміщень вбудовані гаражі та майданчики для автомобільного транспорту горища) та технічні підвали, в яких є інженерні комунікації, інше обслуговуюче більше одного житлового та (або) нежитлового приміщення в багатоквартирному будинку(включаючи котельні, бойлерні, елеваторні вузли та інше інженерне обладнання).

Сазонов Сергій Володимирович 24.07.2019 21:35

Поставити додаткове запитання

Вітаю. Згоден

Сайботалов Вадим Володимирович 25.06.2019 15:00

Поставити додаткове запитання

загальночасткове право власності

чи видається документ про право власності земельною ділянкою, що прилягає до багатоквартирного будинку? (. даний будинок не багатоповерховий та одноповерховий на 3 квартири з обгородженою ділянкою)

ельдар 07.09.2018 16:22

Федорова Любов Петрівна 03.10.2018 17:21

Поставити додаткове запитання

Згодна з колегою.

Дубровіна Світлана Борисівна 04.10.2018 09:00

Поставити додаткове запитання

Самоврядування голови ТСН

Голова ТСН самовільно повісила замки на дверях підвальне приміщення, призначений під комори. Мешканці обурюються, у неї одна відповідь – поки я тут голова, жоден не увійде! Що робити?

Ольга Миколаївна 08.08.2018 20:41

Увага! Знижки з промокоду більше не актуальні

Малов Дмитро Володимирович 07.10.2018 16:36

Поставити додаткове запитання

Ірина Олексіївна 23.09.2019 14:05

Вітаю! Чи є власністю мешканця лічильники електроенергії, що знаходяться на сходовому майданчику під замком КК, а також лічильники теплової енергії, які знаходяться поверхом нижче в колекторній, куди доступ має лише технічний персонал. З повагою, Ірина Олексіївна.

Добридень.

Відповідно до пункту 7 Постанови Уряду РФ № 491 від 13 серпня 2006 р. якщо лічильник електроенергії квартири встановлено на сходовому майданчику, тоді цей прилад вже є спільним майном будинку.

І тут потрібно вивчати договір, який укладено між жителями та керуючою компанією вдома. У договорі зазначено, які саме роботи та в якому обсязі зобов'язується виконувати керуюча компанія. Саме договір між жителями та КК визначає, чи зобов'язується ремонтувати та здійснювати заміну лічильника електроенергії на сходовому майданчику керуюча компанія за рахунок тих грошей, які збирає з мешканців. Або всі ці роботи проводяться за додаткову плату.
Якщо заміна лічильників не передбачена договором, тоді мешканці мають скликати загальне зібрання, яке й ухвалить рішення про заміну приладів, а також про додатковий збір грошей на ці цілі.

У випадку, якщо прилади обліку розташовані на сходових майданчиках і вони не є власністю громадян-споживачів, а знаходяться на балансі енергопостачальної організації або власника будинку (муніципалітету, організації тощо), енергопостачальна організація або інший власник будинку повинні забезпечувати належне технічне обслуговуванняприладів обліку, що перебувають на їхньому балансі, а також нести всі витрати на купівлю, установку, підключення електролічильників, у тому числі тих, що вийшли з ладу не з вини абонента та (або) у зв'язку із заміною в установленому порядку на інший клас точності.

Сазонов Сергій Володимирович 23.09.2019 14:18

Поставити додаткове запитання

Згодна з колегою.

Дубровіна Світлана Борисівна 08.10.2018 09:00

Поставити додаткове запитання

Також вам будуть корисні наступні статті